いちごの企業力の源泉

企業力の源泉である「心築」を軸としたいちごの不動産技術

不動産においては、保有期間に鑑み費用対効果を考慮したバリューアップを実施することにより、不動産の収益性向上を図ることが可能です。いちごでは、これまで培ってきた環境・建築技術やリーシング力、関連法知識や法的解決力を駆使し、各種バリューアップを実施し、不動産価値向上に結び付けています。また、徹底した現場主義によるテナント満足度向上や各種オペレーション等により、ソフト面からのバリューアップも実現しています。
いちごでは、このような心築技術やノウハウの蓄積により、強力な事業モデルを推進しています。

不動産価値向上事例

京都市(京都四条通り) ホテル

いちごでは京都四条通り沿いに所在し、観光名所に抜群のアクセスを誇る好立地ホテル(築23年)を取得しました。ホテルの本来の価値を引き出すため、全客室改装、外壁改修等のリノベーションを実施し、オペレーターも変更の上、「リブランド」を実現しています。

リノベーションはホテルを休業することなく短期間で実施され、2014年6月にリニューアルオープン、その後3ヶ月連続稼働率100%を達成しました。建物のハード面とサービスのクォリティ向上を実現し、客室稼働率とADR(平均客室単価)ともに向上を図っています。

ハード面とサービス双方のクオリティ向上により、顧客満足度向上を実現し、2014年のトップシーズンには、予算比2倍の売上高と予算比3倍のGOP(売上高営業粗利益)を実現しました。

【物件概要】

所在地:京都市下京区四条
土地:200.51坪(662.83㎡)
延床面積:1,479.78坪(4,891.84㎡)
用途:ホテル(客室138室)
アクセス:市営地下鉄「四条」駅他徒歩5分

東京都(新橋) 商業ビル
【物件概要】

所在地:東京都港区
土地:64.53坪(213.34㎡)
延床面積:350.03坪(1,157.13㎡)
用途:商業施設
アクセス:JR「新橋」駅徒歩1分

取得当初、本物件を含むエリア一帯の再開発を見込んでおりましたが、不動産市況の変化により、ビジネスプランの見直しを実施いたしました。駅前好立地の物件でしたが、購入当初よりマーケットと比し、安価条件での一棟貸しであったため、リテナントを検討いたしました。リテナントに際し、当社グループのリーシングチームが約400社の入居候補テナントに打診し、その結果、1階に大手コンビニエンスストア、他のフロアには飲食店を誘致することが出来、満室稼働を実現しました。
入居テナントの店舗オープン希望時期に合わせて、遵法化工事、スケルトン化工事、バリューアップ工事を約2ヶ月半の短期間で実施し、取得時より設置されていた検査済証未取得の看板撤去を実施し、物件価値の向上を図りました。
上述バリューアップの実施により、従来のNOIは、1.7倍に向上いたしました。

東京都(秋葉原) 商業ビル
【物件概要】

所在地:東京都千代田区
土地:85.46坪(282.54㎡)
延床面積:492.53坪(1,628.20㎡)
用途:商業施設
アクセス:JR「秋葉原」駅徒歩1分

取得当初、マスターリース契約を締結していたテナントの契約期限到来に際し、収益最大化を目的として、マルチテナントでの誘致を実施しました。また、マルチテナントへの移行にあたり、賃貸可能面積の拡大を図るため、倉庫として使用されていたフロアをテナント用に改修するリノベーションを行いました。
その結果、B1階から5階までSEGAが入居し、その他3フロアに飲食店を誘致することが出来ました。誘致するテナントのニーズに合致したリノベーションと優良テナントのリーシングにより、当初のマスターリース契約と比し、3倍以上の坪単価でのリーシングを実現し、取得価格ベースでのキャップレートは8%まで向上し、物件価値向上に寄与することが出来ました。

東京都(代官山) 商業ビル
【物件概要】

所在地:東京都渋谷区
土地:57.32坪(189.50㎡)
延床面積:157.33坪(520.12㎡)
用途:商業施設
アクセス:東急東横線「代官山」駅他徒歩2分

いちごでは「代官山」駅徒歩1分の好立地に所在する、地下1階付3階建の商業ビルを取得後、違法増築階段の設置を適法化すると同時に、収益性向上を図るため、貸室面積の大幅拡大を実現しました。

具体的には、違法増築階段を適法化したことにより、各階の動線を適法に確保出来たことから、入居テナントと交渉の上、それぞれ合意を獲得し、屋内階段を撤去するとともに、共用部である屋内階段、廊下を貸室化しました。これにより、貸室面積の拡大と貸室形状の整形化を実現しています。
最終的には、貸室面積13%増を見込んでおり、大幅な資産価値向上が見込まれます。

東京都(麻布十番) レジデンス開発(OWCA麻布十番)
OWCA麻布十番ビル外観
OWCA麻布十番内観1OWCA麻布十番2

いちごではエリアニーズを捉えた開発企画により、開発コスト増も吸収可能なハイクオリティのレジデンスを開発し、戸数を抑えつつも収益向上を実現しました。

当該物件が所在する港区は、条例により一定の基準を越えると、駐車場、駐輪場の附置義務が生じるエリアとなります。一方、当該エリアで住居を探す入居者の方にとっては、駐車場や共同駐輪場のニーズが低いと想定されるため、いちごでは、附置義務を回避する開発計画を策定し、その一方で高級自転車所有者が貸室に駐輪可能なように奥行の長いエレベーターを設置し、居室に自転車を保管可能な設計としました。

附置義務を回避することにより、1・2階部分を収益性の高い店舗貸として有効活用出来ております。

また、1階駐車場付10階建の設計の高さをそのまま9階建としたことにより、天井高2,800mmを有するゆとりある快適空間を実現しております。エントランス、エレベーターホール等の共用部分もホテルライクな上質感のある共用空間デザインとしております。
結果として、エリアニーズと合致し、高層階より好反響により、契約成立を果たすことが出来ました。

【物件概要】

所在地:東京都港区
土地:43.19坪(142.80㎡)
延床面積:237.93坪(786.55㎡)
用途:住居・商業施設
アクセス:東京メトロ・都営線「麻布十番」駅他徒歩1分

■通常企画と異なる開発企画策定

開発企画策定
東京都(広尾) 商業ビル

いちごでは広尾に所在する好立地の商業施設を取得後、安全性確保や遵法性の治癒を目的としたバリューアップを実施するとともに、空室区画に優良テナントの誘致を実現し、年間ベースNOIを約1.9倍まで向上させることが出来ました。

その後、個人資産家に対するコンサルティングを通じ、当該物件の取得ニーズに対応し、譲渡を決定しました。個人においては難しい、物件取得時のファイナンスもサポートすることにより、好条件の借入を実現し、良好な関係を構築し、物件譲渡後の物件管理業務を受託することとなり、継続的なリレーションを形成することが出来ました。

【物件概要】

所在地:東京都港区
土地:32.4坪(107.14㎡)
延床面積:99.78坪(329.88㎡)
用途:商業施設
アクセス:東京メトロ「広尾」駅他徒歩3分

その他のバリューアップ

「遵法化」による物件価値向上

  • 築古物件等の中には、法改正に対して未対応の箇所や、増改築の繰り返しにより意図せず遵法性を欠く物件も多い
  • 遵法化工事の実施等により信託受益権化し、流動性の向上を図ることが可能

「耐震補強」による安全性向上

  • 震災の影響により、耐震性に対する懸念が拡大
  • 耐震性の強化により、物件価値も向上
  • 建築技術を活用した耐震性検査等を実施し、正確な説明を行うことにより、入居テナント様への安心感を醸成

「環境配慮」への対応

  • 空調改修や照明変更等により、エネルギー効率を改善
  • その他建物緑化等

「権利関係の整理」

  • 複雑化した権利関係や契約内容の整理により、売却時のトラブルを未然回避